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支持楼市内需,利率政策还可作为

内需从来都是经济发展的动力,党的二十届三中全会《决定》提出,“加快培育完整内需体系”。前不久召开的中共中央政治局会议强调“深化创新驱动发展,深入挖掘内需潜力”,要求“以提振消费为重点扩大国内需求,经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费”。

内需从来都是经济发展的动力,党的二十届三中全会《决定》提出,“加快培育完整内需体系”。前不久召开的中共中央政治局会议强调“深化创新驱动发展,深入挖掘内需潜力”,要求“以提振消费为重点扩大国内需求,经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费”。

房地产消费是做好总需求管理的关键一环。当前,促进住房消费的关键还是用好、用足货币政策工具。最近,市场对降低存量房贷利率的讨论成为舆论热点。一方面,一些购房者觉得有必要降低存量房贷利率;另一方面,不少投资者认为银行体系的息差已经十分低了,再压缩银行的息差容易引起系统性风险。

两方的观点都有其道理。对于存量房贷利率的下调,从2022年10份开始,基于房地产形势和市场调研,我们持续发出调整的呼吁,时至今日,我们依然认为,非常时期,当用非常之策,改变市场预期,我们就能用时间换空间,早日走出需求不足的局面。

这么说是有其道理所在的。限制性政策、房地产信誉和预售制度的改革重建,能够促进房地产信心和行业复苏,但行业真正的健康运转,需要的是让市场成为房地产资源配置的抓手。这其中最重要的抓手,房贷利率等金融货币手段至关重要。

人们已经看到,在房地产信誉方面,住房城乡建设部等部门在近三年以来,一直大力协调各方,推动保交房,保交房不仅关系发展要讲人民性,还关系到行业信誉,关系到市场信心,关系到市场预期,关系到稳经济。

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我们应当看到,目前房地产发展的主要任务之一是稳定房地产、促进市场恢复和平稳运行,防止市场出现过冷,在房地产供需政策持续宽松的情况下,货币政策的纾困和在消费上的支持,显得十分紧要,因为,持续的房地产需求不足环境下,企业盈利会乏力,继续投资意愿不足,以及居民住房消费意愿降低,会让企业和个人对未来的住房消费信心与预期持续减弱,防范金融风险的压力会因此而增加。

回到存量房贷利率本身情况,虽然去年以来存量房贷利率已做过一些调降,但新增房贷和存量房贷的息差依然较大。以北京为例,大部分存量房贷利率在4.75%,新增房贷利率最低能到3.4%,差了135BP(基点)。

另外一个最新金融数据则是,今年上半年A股上市银行的半年报,6家国有商业银行和9家股份制银行中,仅有5家银行个人按揭住房贷款余额较去年底有所增加,但这15家银行个人住房按揭贷款余额在今年上半年共计减少了3099.57亿元。

这些数据所呈现的事实,已经很清晰。最近,我们也注意到银行人士对于存量房贷利率下调持有意见,认为解决存量房贷的问题需要各类监管部门通盘考虑,在防范金融风险与切实解决问题等方面进行深入研究与考量,切勿盲目“一刀切”调整。

这种担心并非没有道理。但是,发展依然是首要问题,从这一点来说,房贷利率其实是一个需要以系统思维谋全局的问题。一方面,金融部门要进一步做好开门问策,积极听取市场有益声音,可以适当对边际存量贷款利率作出科学调整;一方面,对于符合“首套标准”的存量二套房,房贷利率可允许转为首套房利率,改革就是需要勇气和闯关。除此之外,住房公积金贷款政策对于两孩和家庭首套房的认定,也可以从未成年的年龄标准限制,适时调整放宽。

总的来说,房地产行业当前的一大特点是实现自我修复能力不足,从其基本面面临的挑战来看,则是蕴含着改革的勇气和迫切需要。在面向未来和推动房地产的改革发展过程中,既需要确保方向正确,也需要根据经济环境分清楚轻重缓急,调整优化与房地产消费的金融货币及财政税收政策。我们可以自问,因为存贷款利差下降了,银行盈利下降了一些,但是资产负债表是改善的,不良贷款是减少的,持有的资产的估值是提高的,对金融安全和经济稳定是大有帮助的。

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